Покупка квартиры в новостройке у застройщика
Договор с застройщиком, в том числе предварительный, заключают только у нотариуса — бронь без нотариуса застройщика ни к чему не обязывает. Предоплату защищают предварительной отметкой в поземельной книге и депозитным счётом нотариуса. Если вы покупаете как потребитель у компании, дефекты, найденные в первые 2 года, считаются существовавшими при передаче.
Договор — только у нотариуса
Договор с застройщиком о покупке квартиры, в том числе предварительный, должен быть нотариальным (AÕS § 119, VÕS § 33). Бронирование без нотариуса не обязывает застройщика продать квартиру на оговорённых условиях.
Обычно сначала у нотариуса заключают договор купли-продажи (võlaõiguslik leping), а передачу собственности оформляют после завершения дома. Собственником покупатель становится только с записью в поземельной книге.
Как защитить предоплату
Чтобы застройщик не продал и не заложил квартиру кому-то другому, требование покупателя обеспечивают предварительной отметкой (eelmärge) в поземельной книге: распоряжение в ущерб ей ничтожно (AÕS § 63).
Предоплату безопаснее вносить через депозитный счёт нотариуса с условием выплаты — например, после записи покупателя собственником. Пока условие не выполнено, нотариус деньги застройщику не выплачивает.
Приёмка и дефекты
При приёмке квартиру осматривают и записывают все замеченные дефекты в акт передачи.
Если продавец — предприниматель, а покупатель — потребитель, дефекты, обнаруженные в течение 2 лет после передачи дома или квартиры, считаются существовавшими при передаче; ухудшить это договором нельзя (VÕS § 218 lg 2¹). О дефекте покупатель-потребитель должен сообщить продавцу в течение 2 месяцев после того, как узнал о нём (VÕS § 220).
Требования из-за дефектов здания по договору купли-продажи не истекают раньше 5 лет после завершения здания, а если продавец нарушил обязанности умышленно — 10 лет (TsÜS § 146).
Энергомаркировка и гарантия EIS
Энергомаркировка нового дома по проектной потребности действует 2 года после завершения, затем выдаётся маркировка по фактическому потреблению (EhS § 66).
Для покупателей энергоэффективного жилья государственная гарантия EIS к ипотеке — до 50 000 €.
Вопросы и ответы
- Как безопасно купить квартиру в строящемся доме?
- Заключите договор у нотариуса, обеспечьте своё требование предварительной отметкой в поземельной книге и вносите предоплату через депозитный счёт нотариуса с условием выплаты, например после записи вас собственником.
- Какая гарантия на новую квартиру?
- Если вы потребитель, а продавец — предприниматель, дефекты, обнаруженные в течение 2 лет после передачи, считаются существовавшими при передаче (VÕS § 218 lg 2¹). Требования из-за дефектов здания не истекают раньше 5 лет после его завершения.
- Сколько времени есть, чтобы заявить о дефектах новостройки?
- Покупатель-потребитель должен сообщить продавцу о дефекте в течение 2 месяцев после того, как узнал о нём (VÕS § 220).
- Нужен ли нотариус для договора с застройщиком?
- Да, и основной, и предварительный договор о покупке квартиры должны быть нотариальными (AÕS § 119, VÕS § 33). Бронь без нотариуса застройщика продать квартиру не обязывает.
Это общая справка, а не юридическая консультация: в спорной ситуации обратитесь к юристу или нотариусу.
Источники: Asjaõigusseadus (AÕS), Riigi Teataja; Võlaõigusseadus (VÕS), Riigi Teataja, действует с 01.09.2026; Tsiviilseadustiku üldosa seadus (TsÜS), § 146, Riigi Teataja; Notarite Koda: notariaalne hoiustamine; Ehitusseadustik (EhS), §§ 66–67, Riigi Teataja; EIS (endine KredEx): eluasemelaenu käendus. Проверено 26.10.2026.
Спросить Микка: Покупка квартиры в новостройке у застройщика
Микк отвечает по нашим проверенным фактам и законам. Кто такой Микк?