Uusarenduse korteri ostmine arendajalt
Arendajaga sõlmitakse leping, sealhulgas eelleping, ainult notari juures — notarita broneering arendajat millekski ei kohusta. Ettemaksu kaitsevad eelmärge kinnistusraamatus ja notari deposiitkonto. Kui ostad tarbijana ettevõttelt, loetakse esimese 2 aasta jooksul leitud puudused üleandmisel olemas olnuks.
Leping ainult notari juures
Arendajaga sõlmitav korteri ostuleping, sealhulgas eelleping, peab olema notariaalne (AÕS § 119, VÕS § 33). Notarita broneerimine ei kohusta arendajat korterit kokkulepitud tingimustel müüma.
Tavaliselt sõlmitakse notari juures kõigepealt võlaõiguslik leping ja omandi üleandmine vormistatakse pärast maja valmimist. Omanikuks saab ostja alles kandega kinnistusraamatusse.
Kuidas ettemaksu kaitsta
Et arendaja ei müüks ega koormaks korterit kellegi teise kasuks, tagatakse ostja nõue eelmärkega kinnistusraamatus: sellega vastuolus olev käsutus on tühine (AÕS § 63).
Ettemaksu on turvalisem tasuda notari deposiitkonto kaudu väljamakse tingimusega, näiteks pärast ostja kandmist omanikuna kinnistusraamatusse. Kuni tingimus pole täidetud, notar raha arendajale välja ei maksa.
Vastuvõtmine ja puudused
Vastuvõtmisel vaadatakse korter üle ja kõik märgatud puudused kantakse üleandmise-vastuvõtmise akti.
Kui müüja on ettevõtja ja ostja tarbija, eeldatakse, et 2 aasta jooksul pärast maja või korteri üleandmist ilmnenud puudus oli olemas juba üleandmisel; lepinguga seda halvendada ei saa (VÕS § 218 lg 2¹). Tarbijast ostja peab puudusest müüjale teatama 2 kuu jooksul pärast sellest teada saamist (VÕS § 220).
Ehitise puudustest tulenevad nõuded müügilepingu alusel ei aegu enne 5 aasta möödumist ehitise valmimisest, müüja tahtliku kohustuste rikkumise korral 10 aastat (TsÜS § 146).
Energiamärgis ja EIS-i käendus
Uue maja energiamärgis projekteeritud energiavajaduse alusel kehtib 2 aastat pärast valmimist, seejärel antakse märgis tegeliku energiakasutuse alusel (EhS § 66).
Energiatõhusa kodu ostjatele on EIS-i riiklik käendus kodulaenule kuni 50 000 €.
Korduma kippuvad küsimused
- Kuidas osta ehitusjärgus korterit turvaliselt?
- Sõlmi leping notari juures, taga oma nõue eelmärkega kinnistusraamatus ja maksa ettemaks notari deposiitkonto kaudu väljamakse tingimusega, näiteks pärast sinu kandmist omanikuks.
- Milline on uue korteri garantii?
- Kui oled tarbija ja müüja ettevõtja, eeldatakse, et 2 aasta jooksul pärast üleandmist ilmnenud puudused olid olemas juba üleandmisel (VÕS § 218 lg 2¹). Ehitise puudustest tulenevad nõuded ei aegu enne 5 aastat pärast selle valmimist.
- Kui kaua on aega uusarenduse puudustest teatada?
- Tarbijast ostja peab puudusest müüjale teatama 2 kuu jooksul pärast sellest teada saamist (VÕS § 220).
- Kas arendajaga sõlmitud leping peab olema notariaalne?
- Jah, nii põhi- kui ka eelleping korteri ostuks peavad olema notariaalsed (AÕS § 119, VÕS § 33). Notarita broneering ei kohusta arendajat korterit müüma.
See on üldine teave, mitte õigusnõuanne: vaidluse korral pöördu juristi või notari poole.
Allikad: Asjaõigusseadus (AÕS), Riigi Teataja; Võlaõigusseadus (VÕS), Riigi Teataja, действует с 01.09.2026; Tsiviilseadustiku üldosa seadus (TsÜS), § 146, Riigi Teataja; Notarite Koda: notariaalne hoiustamine; Ehitusseadustik (EhS), §§ 66–67, Riigi Teataja; EIS (endine KredEx): eluasemelaenu käendus. Kontrollitud 26.10.2026.
Küsi Mikult: Uusarenduse korteri ostmine arendajalt
Mikk vastab meie kontrollitud faktide ja seaduse põhjal. Kes on Mikk?