Методика

Источники

Цены сделок — статистика Maa-amet: за сколько жильё на самом деле переходит к новому владельцу, по кварталам с 2003 года. Квартиры, дома с землёй и участки — по районам Таллина, волостям Харьюмаа, микрорайонам Таллина, деревням и посёлкам.

Цены запроса — открытые объявления о продаже и аренде с сайтов недвижимости Эстонии, от частников и агентств. Берём только характеристики объекта: площадь, цену, комнаты, этаж, год постройки, адрес до дома.

Здания — государственный реестр Ehitisregister: год постройки, материал, энергокласс, этажность.

Сделки и разрыв «запрос — сделка»

Медиана сделок показывается при 5 и более сделках; где их меньше, ячейка пустая. Последний квартал пополняется задним числом: пока сделок в нём заметно меньше обычного, он помечен «предварительно». Главные цифры страниц и цвет карты — по последнему полному кварталу.

Разрыв сравнивает квартиры тех же лет постройки. В объявлениях много новостроек, а в сделках — в основном вторичка, поэтому медиана всех объявлений против медианы всех сделок сравнивала бы разные квартиры: в Пирита это давало +56 % вместо +26 %. Мы считаем разрыв внутри каждого периода постройки — текущие объявления против сделок за последний год — и усредняем по числу сделок. Если сравнимых сделок мало, разрыв не показываем.

Участки с объявлениями не сравниваем: в объявлениях земля любого назначения и крупнее, а метр большого участка всегда дешевле.

Что считаем

Почти все цифры на сайте — медианы. Медиана — «типичное» значение: половина объектов дороже него, половина дешевле. В отличие от среднего, на неё не влияют единичные очень дорогие или очень дешёвые предложения, поэтому она честнее показывает уровень цен.

Цена запроса — медиана €/м² по объектам в продаже и под бронью. Это цена, которую просит продавец, а не цена сделки.

Считаем объекты, а не объявления: квартира, выставленная на нескольких сайтах, — один объект. Иначе счёт был бы завышен примерно вдвое, а цена смещена вверх.

Малые ячейки

Меньше 3 объектов — медиана не показывается (иначе она раскрывает цену конкретной квартиры). От 3 до 9 — показывается с пометкой «≈» и приглушённо. От 10 — обычный показ. Число объектов стоит рядом с каждой медианой.

Сколько продаётся жильё

Срок в продаже — от первой публикации объявления. «Сколько висят» — возраст квартир, которые продаются сейчас; быстро проданные сюда не попадают. Проданной считаем квартиру, объявление о которой сняли после брони; просто снятое объявление продажей не считаем.

Доходность

Валовая доходность = медиана €/м² аренды × 12 / медиана €/м² продажи в том же районе и типе жилья. Без налогов, простоя, ремонта и коммунальных расходов.

Разрезы

Комнаты, площадь (те же полосы, что в статистике сделок: 10–29, 30–41, 41–55, 55–70, 70–250 м²), период постройки, новостройка или вторичка, продавец (частник или агентство, где это указано), энергокласс, материал дома, отопление, этажность. Объект без признака в разрез не попадает.

Доступность жилья

Зарплата — медиана месячной зарплаты до налогов по данным Statistikaamet: для Таллина и его районов — по Таллину, для волостей и городов Харьюмаа — по уезду (многие работают в Таллине). «Лет зарплаты» = медианная цена квартиры / (12 × медианная зарплата). «Зарплат за м²» = медиана €/м² / медианная зарплата.

Платёж по ипотеке — аннуитет: 85 % медианной цены квартиры на 30 лет по ставке Euribor 6M + 2 процентных пункта маржи. Без страховок, комиссий и первого взноса. Сравнивается с медианной арендой квартир в том же районе.

Чего нет

Отдельных объявлений, адресов квартир и контактов. Прогнозов цен.

ИИ-маклер Микк

Микк — искусственный интеллект, а не человек. Числа для ответа считает наша программа по данным сайта; ИИ только понимает вопрос и пишет текст вокруг готовых чисел. Каждое число в тексте сверяется с посчитанным — ответ с выдуманной цифрой не публикуется.

Ответы публикуются отдельными страницами с пометкой, что их написал ИИ. Микк отвечает цифрами и не предсказывает цены. Вопросы хранятся без имени и контактов спросившего.

Условия использования

Цифры сайта можно цитировать и пересказывать со ссылкой на AImaakler.com. Массово копировать страницы или выгружать данные автоматически нельзя. Цены сделок — статистика Maa-amet, здания — Ehitisregister, контуры — OpenStreetMap (ODbL).

Границы

Контуры районов и волостей — OpenStreetMap (ODbL), привязка по кодам EHAK.