Бронирование квартиры и предварительный договор

Бронь и предварительный договор — в чём разница

Договор бронирования (broneerimisleping) — обещание продавца в течение оговорённого срока не продавать объект другим. Особой формы закон для него не требует, и потом заключить сделку он стороны не обязывает.

Предварительный договор (eelleping), который обязывает в будущем купить или продать недвижимость, должен быть заверен у нотариуса так же, как основной договор (VÕS § 33 lg 2, AÕS § 119). Без нотариуса такой договор ничтожен. Нотариальный договор считается заключённым с момента заверения (VÕS § 11 lg 5).

Когда плату за бронь можно вернуть

Размер платы за бронь закон не устанавливает — его договаривают стороны. По судебной практике, если плата заметно больше разумной цены самой брони и при отказе от покупки остаётся у другой стороны, договор считается предварительным. Не заверенный у нотариуса, такой договор ничтожен, и уплаченное можно потребовать назад, даже если в договоре написано «не возвращается».

По действительному договору бронирования плата, если покупатель передумал, обычно остаётся продавцу. Если же продавец нарушил бронь и продал объект другому, плату он обычно должен вернуть; часто в договор бронирования включают и неустойку.

Как закрепить сделку надёжнее

Надёжнее сразу заключить у нотариуса договор купли-продажи, а передачу собственности оформить позже, когда будет готов кредит. Требование покупателя защищают предварительной отметкой (eelmärge) в поземельной книге: продажа или залог объекта в ущерб этой отметке ничтожны (AÕS § 63).