Стоит ли переводить ипотеку в другой банк?
Euribor у всех банков одинаковый — выиграть можно только на марже. Введите остаток кредита и свою маржу: посчитаем экономию в месяц, когда окупятся расходы и сколько останется за весь срок.
Средняя маржа по новым ипотекам в августе 2026 — 1,5 % (год назад 1,5 %), по данным Eesti Pank. Если ваша заметно выше, есть смысл спросить.
Из чего складываются расходы
| Расход | Обычно | Когда 0 |
|---|---|---|
| Компенсация старому банку за досрочное погашение | до процентов за 3 месяца (120 000 € под 4,5 % — 1 350 €) | если предупредить банк заранее (в разных банках за 1–3 месяца); один банк не берёт вовсе |
| Оценка квартиры | квартира в Таллине 280–360 €, дом 425–480 € | если банк компенсирует в акции; пересчёт акта моложе года — 50–90 % цены; один банк делает свою оценку за 150 € |
| Плата новому банку за договор | 0,3–1 % суммы, минимум 100–300 € (120 000 € — 360–1 200 €) | в акциях части банков при кредите больше 100 000 € |
| Нотариус | соглашение о том, какие долги обеспечивает ипотека: около 210 € при ипотеке 150 000 €; с 2027 года дороже | если банк платит в акции; закон 864 SE уберёт нотариуса — пока не принят |
| Госпошлина в поземельную книгу | половина ставки от 2/3 суммы ипотеки: 150 000 € — 55 € | не исчезает, акции её не покрывают |
| Страховка, счёт | страховка жилья остаётся, меняется выгодоприобретатель; счёт 0–1,30 € в месяц | обычно 0 |
Передать ипотеку от банка к банку с 2023 года можно цифровой подписью; нотариус нужен только для соглашения об обеспечиваемых требованиях. Оценка: европейские правила разрешают банку кабинетную оценку без выезда, но при переводе кредита банки публично требуют полный акт оценщика.
Как это устроено
Новый банк заново проверяет доходы и заказывает оценку квартиры, заключает новый договор, гасит старый кредит, а старый банк передаёт ему ипотеку (с 2023 года — цифровой подписью). Нотариус нужен для соглашения о том, какие долги обеспечивает ипотека; законопроект 864 SE, который его уберёт, ещё в Рийгикогу.
При досрочном погашении кредита с плавающей ставкой банк может взять проценты за три месяца (закон об обязательствах, § 411). Банки их не берут, если предупредить заранее (в разных банках за 1–3 месяца).
Банки переманивают клиентов кампаниями: компенсируют нотариуса и оценку или не берут плату за договор. Тогда расходы окупаются быстро.
Перед переездом попросите меньшую маржу у своего банка — предложение другого банка лучший аргумент. Изменение условий обычно стоит 0,5–1 % остатка.
Вопросы и ответы
- Выгодно ли перевести ипотеку в другой банк?
- Да, если разница в марже не меньше 0,4–0,5 процентного пункта, кредита осталось много лет и большую часть разовых расходов удаётся снять (кампания банка, предупреждение за 3 месяца). Со всеми платами переход стоит 2,5–3 % остатка, и тогда окупается годами.
- Какая сейчас средняя маржа по ипотеке?
- Средняя маржа по новым жилищным кредитам сверх Euribor в августе 2026 — 1,5 % (Eesti Pank).
- Какие расходы при рефинансировании?
- Плата за досрочное погашение (до процентов за 3 месяца, обычно 0 при предупреждении за 3 месяца), оценка квартиры (около 250–325 €), плата за новый договор (до 1 %, в кампаниях часто 0), нотариус и госпошлина за изменение ипотеки.