Korteri broneerimine ja eelleping

Broneerimisleping ja eelleping — mis vahe on

Broneerimisleping on müüja lubadus kokkulepitud tähtaja jooksul objekti teistele mitte müüa. Seadus ei nõua selle jaoks erilist vormi ning see ei kohusta pooli hiljem tehingut tegema.

Eelleping, mis kohustab tulevikus kinnisasja ostma või müüma, tuleb notariaalselt tõestada samamoodi nagu põhileping (VÕS § 33 lg 2, AÕS § 119). Ilma notarita on selline leping tühine. Notariaalne leping loetakse sõlmituks notariaalse tõestamise hetkest (VÕS § 11 lg 5).

Millal broneerimistasu tagasi saab

Broneerimistasu suurust seadus ei määra — selle lepivad kokku pooled. Kohtupraktika järgi loetakse leping eellepinguks, kui tasu on märgatavalt suurem broneeringu enda mõistlikust hinnast ja jääb ostust loobumisel teisele poolele. Kui selline leping ei ole notariaalne, on see tühine ja makstu saab tagasi nõuda ka siis, kui lepingus on kirjas „ei tagastata“.

Kehtiva broneerimislepingu puhul jääb tasu ostja meelemuutuse korral tavaliselt müüjale. Kui aga müüja rikub broneeringut ja müüb objekti kellelegi teisele, peab ta tasu tavaliselt tagastama; sageli lepitakse broneerimislepingus kokku ka leppetrahv.

Kuidas tehing kindlamalt kokku leppida

Kindlam on sõlmida kohe notari juures müügileping ja vormistada omandi üleandmine hiljem, kui laen on valmis. Ostja nõuet kaitseb eelmärge kinnistusraamatus: eelmärkega vastuolus olev müük või koormamine on tühine (AÕS § 63).