Повышение аренды и расторжение договора
В бессрочном договоре хозяин может поднимать аренду не чаще раза в год и должен письменно предупредить не позднее чем за 30 дней, с расчётом и обоснованием. Бессрочный договор любая сторона может расторгнуть, предупредив за 3 месяца, а срочный обычным порядком досрочно не расторгнуть — только по уважительной причине.
Как часто и как можно поднять аренду
В бессрочном договоре арендодатель может повышать аренду по истечении каждого года с заключения договора, то есть не чаще раза в год (VÕS § 299). Сообщить нужно письменно (подходит и e-mail) не позднее чем за 30 дней: новая сумма, с какого числа, обоснование и расчёт, как оспорить. Без такого уведомления или с угрозой расторгнуть договор за оспаривание повышение ничтожно.
Заранее записанное в договоре регулярное повышение действует, только если договор заключён не меньше чем на 3 года, аренда растёт не чаще раза в год, а размер задан точно — суммой, процентом или индексом (VÕS § 300).
Повышение не чрезмерно, если оно экономически обосновано: выросла средняя аренда похожих квартир рядом, выросли расходы арендодателя или нужны разумные улучшения (VÕS § 301). Оспорить повышение можно в арендной комиссии или суде.
Как расторгнуть договор
Бессрочный договор аренды жилья любая сторона может расторгнуть, предупредив не меньше чем за 3 месяца; меблированную комнату — за 1 месяц (VÕS § 312).
Срочный договор заканчивается с окончанием срока. Обычным порядком досрочно его не расторгнуть — только по уважительной причине, без предварительного уведомления (VÕS § 309, § 313).
Договор на 2 года и больше становится бессрочным, если ни одна сторона не сообщила минимум за 2 месяца до конца срока, что не хочет продления (VÕS § 310). То же, если арендатор живёт дальше и 2 недели никто не возражает. Если договор на срок больше года заключён не письменно, он считается бессрочным, но расторгнуть его можно не раньше чем через год после передачи жилья (VÕS § 274).
Долг по аренде и защита арендатора
Из-за долга арендодатель может расторгнуть договор, если просрочены два платежа подряд или долг больше аренды за 2 месяца. Но сначала он должен письменно дать не меньше 14 дней на погашение (VÕS § 316).
Арендатор может оспорить расторжение, нарушающее добросовестность, — например, в отместку за законное требование — и просить продлить договор до 3 лет, если выезд тяжело ударит по семье (VÕS § 326–327).
Вопросы и ответы
- Может ли хозяин поднять аренду в любой момент?
- Нет. В бессрочном договоре — не чаще раза в год и с письменным уведомлением не позднее чем за 30 дней, где есть расчёт и обоснование. Без такого уведомления повышение ничтожно.
- За сколько нужно предупредить о выезде из съёмной квартиры?
- По бессрочному договору — не меньше чем за 3 месяца, за меблированную комнату — за 1 месяц (VÕS § 312). Срочный договор заканчивается с окончанием срока.
- Можно ли досрочно расторгнуть срочный договор аренды?
- Обычным порядком нет — только по уважительной причине, и тогда без предварительного уведомления (VÕS § 309, § 313).
- Когда хозяин может расторгнуть договор из-за долга?
- Если просрочены два платежа подряд или долг больше аренды за 2 месяца — и только после письменного срока не меньше 14 дней на погашение (VÕS § 316).
Это общая справка, а не юридическая консультация: в спорной ситуации обратитесь к юристу или нотариусу.
Источники: Võlaõigusseadus (VÕS), Riigi Teataja, действует с 01.09.2026. Проверено 26.10.2026.
Спросить Микка: Повышение аренды и расторжение договора
Микк отвечает по нашим проверенным фактам и законам. Кто такой Микк?