Metoodika

Allikad

Tehinguhinnad — Maa-ameti statistika: mille eest eluase tegelikult uuele omanikule läheb, kvartalite kaupa aastast 2003. Korterid, majad koos maaga ja krundid — Tallinna linnaosade, Harjumaa valdade, Tallinna asumite, külade ja alevike kaupa.

Küsitavad hinnad — avalikud müügi- ja üürikuulutused Eesti kinnisvaraportaalidest, nii eraisikutelt kui ka büroodelt. Võtame ainult objekti andmed: pindala, hinna, toad, korruse, ehitusaasta, aadressi majani.

Hooned — riiklik ehitisregister: ehitusaasta, materjal, energiaklass, korruste arv.

Tehingud ja vahe küsitava ja tehinguhinna vahel

Tehingute mediaani näidatakse vähemalt 5 tehingu korral; kui neid on vähem, jääb lahter tühjaks. Viimane kvartal täieneb tagantjärele: kuni tehinguid on tavalisest märgatavalt vähem, on see märgitud „esialgne“. Lehtede põhiarvud ja kaardi värv on viimase täiskvartali järgi.

Vahe võrdleb sama ehitusaastaga kortereid. Kuulutustes on palju uusarendusi, tehingutes aga peamiselt järelturg, seega kõigi kuulutuste mediaan kõigi tehingute mediaani vastu võrdleks eri kortereid: Piritas andis see +56 % +26 % asemel. Arvutame vahe iga ehitusperioodi sees — praegused kuulutused viimase aasta tehingute vastu — ja kaalume tehingute arvuga. Kui võrreldavaid tehinguid on vähe, vahet ei näita.

Krunte kuulutustega ei võrdle: kuulutustes on igasuguse sihtotstarbega ja suurem maa, suure krundi ruutmeeter on aga alati odavam.

Mida arvutame

Peaaegu kõik saidi arvud on mediaanid. Mediaan on „tüüpiline“ väärtus: pooled objektid on sellest kallimad, pooled odavamad. Erinevalt keskmisest ei mõjuta seda üksikud väga kallid või odavad pakkumised, nii et see näitab hinnataset ausamalt.

Küsitav hind on müügis ja broneeritud objektide €/m² mediaan. See on hind, mida müüja küsib, mitte tehinguhind.

Loeme objekte, mitte kuulutusi: mitmes portaalis müügis olev korter on üks objekt. Muidu oleks arv ligikaudu kahekordne ja hind nihkuks üles.

Väikesed lahtrid

Alla 3 objekti — mediaani ei näidata (see paljastaks konkreetse korteri hinna). 3–9 — näidatakse märgiga „≈“ ja tuhmilt. Alates 10-st — tavaliselt. Objektide arv on iga mediaani kõrval.

Kui kaua eluase müügis on

Müügiaega loeme kuulutuse esimesest avaldamisest. „Kaua müügis“ on praegu müüdavate korterite vanus; kiiresti müüdud siia ei jõua. Müüduks loeme korteri, mille kuulutus eemaldati pärast broneeringut; lihtsalt kadunud kuulutust müügiks ei loe.

Tootlus

Brutotootlus = üüri €/m² mediaan × 12 / müügi €/m² mediaan samas linnaosas ja tüübis. Ilma maksude, tühjalt seismise, remondi ja kommunaalkuludeta.

Lõiked

Toad, pindala (samad vahemikud mis tehingustatistikas: 10–29, 30–41, 41–55, 55–70, 70–250 m²), ehitusperiood, uusarendus või järelturg, müüja (eraisik või büroo, kus see on märgitud), energiaklass, maja materjal, küte, korruselisus. Tunnuseta objekt lõikesse ei satu.

Taskukohasus

Palk — Statistikaameti mediaanne brutokuupalk: Tallinnal ja selle linnaosadel Tallinna oma, Harjumaa valdadel ja linnadel maakonna oma (paljud käivad tööl Tallinnas). „Aastapalkade arv“ = korteri mediaanhind / (12 × mediaanpalk). „Palku ruutmeetri kohta“ = €/m² mediaan / mediaanpalk.

Laenumakse — annuiteet: 85 % korteri mediaanhinnast 30 aastaks intressiga Euribor 6M + 2 protsendipunkti. Ilma kindlustuse, tasude ja sissemakseta. Võrreldakse sama linnaosa korterite mediaanüüriga.

Mida pole

Üksikuid kuulutusi, korterite aadresse ega kontakte. Hinnaprognoose.

TI-maakler Mikk

Mikk on tehisintellekt, mitte inimene. Vastuse arvud arvutab meie programm saidi andmetest; TI ainult mõistab küsimust ja kirjutab teksti valmis arvude ümber. Iga arvu tekstis võrreldakse arvutatuga — väljamõeldud arvuga vastust ei avaldata.

Vastused avaldatakse eraldi lehtedena märkega, et need kirjutas TI. Mikk vastab arvudega ega ennusta hindu. Küsimusi hoitakse ilma küsija nime ja kontaktideta.

Kasutustingimused

Saidi arve võib tsiteerida ja ümber jutustada viitega AImaakler.com-ile. Lehti massiliselt kopeerida või andmeid automaatselt välja võtta ei tohi. Tehinguhinnad on Maa-ameti statistika, hooned — Ehitisregister, piirid — OpenStreetMap (ODbL).

Piirid

Linnaosade ja valdade kontuurid — OpenStreetMap (ODbL), seotud EHAK-koodide järgi.