Mida peab korteri müüja teadma
Müüjal on vaja maja energiamärgise andmeid — need peavad olema kuulutuses — ja korteriühistu tõendit maksete ja võlgade kohta. Müügikasult tuleb maksta 22 % tulumaksu, kuid mitte siis, kui elasid selles kodus kuni müügini. Üleandmisel olnud lepingutingimustele mittevastavuse eest vastutab müüja ka siis, kui see ilmneb hiljem.
Energiamärgis
Hoone või selle osa müügi- või üürikuulutuses peavad olema energiamärgise andmed: energiatõhususarv ja energiatõhususklass (EhS § 67). Ostjale või üürnikule tuleb märgist tutvustada ja lepingu sõlmimisel anda selle koopia; piisab, kui märgis on nähtav ehitisregistris.
Ühise küttesüsteemiga majas antakse märgis kogu hoonele; korterile eraldi märgis on võimalik ainult siis, kui ühist küttesüsteemi ei ole. Märgise tellimine on korteriühistu tavaline otsus, mis tehakse häälteenamusega (KrtS § 35).
Tegeliku energiakasutuse alusel antud märgis kehtib 10 aastat, projekteeritud energiavajaduse alusel antud märgis 2 aastat pärast maja valmimist (EhS § 66).
Korteriühistu tõend ja väljaüüritud korter
Võta korteriühistu juhatuselt aegsasti tõend maksete ja võlgade kohta: sissenõutavaks muutunud maksete võlad lähevad üle ostjale.
Kui korter on välja üüritud, läheb üürileping üle ostjale koos kõigi õiguste ja kohustustega (VÕS § 291).
Vastutus puuduste eest
Müüja vastutab lepingutingimustele mittevastavuse eest, mis oli olemas üleandmise ajal, ka siis, kui see ilmneb hiljem (VÕS § 218). Kui müüvad eraisikud, ei vastuta müüja selle eest, millest ostja tehingu ajal teadis või pidi teadma.
Ostja peab puudusest teatama mõistliku aja jooksul pärast sellest teada saamist; ettevõttelt ostnud tarbija 2 kuu jooksul (VÕS § 220). Lepingust tulenevate nõuete aegumistähtaeg on 3 aastat, tahtliku rikkumise korral 10 aastat; ehitise puudustest tulenevad nõuded müügilepingu alusel ei aegu enne 5 aasta möödumist ehitise valmimisest (TsÜS § 146).
Teadaolevad puudused — niiskus, hallitus, puuduv kasutusluba, probleemid juurdepääsuga — on parem avaldada ja lepingusse kirja panna: ühe üldise klausliga kõigi puuduste eest ennast kaitsta ei saa.
Müügikasu tulumaks
Müügikasult tuleb maksta 22 % tulumaksu. Kasu on müügihind, millest on maha arvatud ostuhind ja dokumentaalselt tõendatud, otseselt müügiga seotud kulud (TuMS § 4, § 37).
Maksu ei ole, kui elasid selles kodus kuni müügini oma elukohana; seda soodustust saab kasutada kõige rohkem ühe müügi puhul 2 aasta jooksul (TuMS § 15 lg 5–6).
Korduma kippuvad küsimused
- Milliseid dokumente on korteri müümiseks vaja?
- Energiamärgise andmed kuulutuse jaoks ja märgise koopia ostjale (piisab, kui see on nähtav ehitisregistris) ning korteriühistu juhatuse tõend maksete ja võlgade kohta. Lepingu koostab notar.
- Kas korteri müümiseks on vaja energiamärgist?
- Jah, selle andmed peavad olema müügi- või üürikuulutuses (EhS § 67). Ühise küttesüsteemiga majas antakse märgis kogu hoonele ja selle tellib korteriühistu.
- Kas korteri müügilt tuleb maksta tulumaksu?
- Kasult tuleb maksta 22 %. Maksu ei ole, kui elasid selles korteris kuni müügini oma elukohana — kuid mitte sagedamini kui üks selline müük 2 aasta jooksul.
- Kas vastutan varjatud puuduste eest pärast müüki?
- Jah, selle eest, mis oli olemas üleandmise ajal, isegi kui see ilmnes hiljem (VÕS § 218). Lepingu nõuete aegumistähtaeg on 3 aastat, tahtliku rikkumise korral 10 aastat; teadaolevad puudused pane lepingusse kirja.
See on üldine teave, mitte õigusnõuanne: vaidluse korral pöördu juristi või notari poole.
Allikad: Ehitusseadustik (EhS), §§ 66–67, Riigi Teataja; Võlaõigusseadus (VÕS), Riigi Teataja, действует с 01.09.2026; Tsiviilseadustiku üldosa seadus (TsÜS), § 146, Riigi Teataja; Tulumaksuseadus (TuMS), Riigi Teataja; Korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS), Riigi Teataja; Notarite Koda: kinnisvaratehingud. Kontrollitud 26.10.2026.
Küsi Mikult: Mida peab korteri müüja teadma
Mikk vastab meie kontrollitud faktide ja seaduse põhjal. Kes on Mikk?